Cambio casa: quali sono i rischi e quali i vantaggi?

In un panorama del mercato immobiliare attuale, reduce dai postumi della crisi economica, chi si trova nell’esigenza di dover cambiare casa, si sarà di certo chiesto a quali problematiche può andare incontro e quali rischi può correre, se sia il caso di cimentarsi in questa operazione. In realtà però un’operazione del genere, col mercato attuale può riservare sotto certi aspetti anche dei vantaggi inaspettati, quindi talvolta conviene non posticipare i propri progetti di vita, ma puntare a realizzarli da subito, in questo articolo vedremo perché.

Partiamo dal presupposto che alla base dell’idea di cambiar casa possono esserci un milione di motivi, che ovviamente non staremo ad analizzare tutti, cercherò di fare una panoramica generale sulla situazione, partendo da quella che è la condizione del mercato ad oggi, cioè post crisi, cioè valori immobiliari certamente molto più bassi di una decina di fa. Partendo da questo presupposto, e dal fatto che cambiare casa significa vendere un’immobile per acquistarne un altro con caratteristiche diverse la cosa più lampante è che anche se è vero che purtroppo non venderò il mio immobile ad un prezzo alto (o almeno se l’avessi venduto dieci anni fa avrei percepito sicuramente di più) è anche vero che l’immobile che andrò ad acquistare lo pagherò sicuramente meno di quanto avrei pagato quello stesso immobile anni prima. Ergo se con una mano il mercato mi toglie, con l’altra mano mi da. Quindi bilancio paritario.

E’ però importante sottolineare che questo non si può dire per tutti gli immobili. Prendiamo ad esempio il mercato del nuovo, dove i prezzi sono stabili, e anche oggi molto alti. Se andrò a vendere un’immobile usato, ad esempio costruito vent’anni fa, sarò costretto a venderlo a prezzo di mercato, quindi a valori più bassi rispetto a quelli pre-crisi, e se questo immobile voglio sostituirlo con uno nuovo, che non viene venduto a valore di mercato, ma a valore di costo di costruzione maggiorato dei ricavi del costruttore, certamente non farò un’operazione economicamente conveniente, anche senza considerare la maggiore tassazione sul nuovo (è soggetto ad IVA, mentre l’usato ad imposta di registro). Altro aspetto negativo di questo tipo di cambio, sempre dal punto di vista economico, è in prospettiva futura: se dovessi avere l’esigenza, per qualsiasi motivo, di effettuare un’altro cambio casa qualche anno dopo, otterrei una svalutazione piuttosto consistente di qull’immobile, perché sarà ora soggetto alle regole del mercato dell’usato ed ad ai parametri dei reali valori di mercato, non più a parametri come costo di costruzione o altro, e perché il picco proporzionalmente più alto di svalutazione immobiliare si ha nei primi anni di vita dell’immobile. Quindi bilancio certamente negativo.

Altro tipo di cambio-casa che è importante analizzare, è chi vende ad esempio un appartamento usato o semi-nuovo, con quindi ancora una buona valutazione sul mercato, per sostituirlo magari con una casa singola, più grande e con giardino, ma più datata, quindi con un prezzo di mercato molto più basso (rispetto al valore/mq ovviamente). Questa operazione è certamente conveniente dal punto di vista economico, anche e sopratutto se l’immobile che andremo ad acquistare necessita di interventi di restauro, poiché così la sua valutazione sul mercato sarà ancora più bassa, e potremmo reinvestire il denaro risparmiato sul restauro approfittando anche delle detrazioni fiscali. Quindi in questo terzo caso avremo non solo un’immobile più grande, più indipendente, con ampi spazi esterni e restaurato a nuovo, ma otterremo un bilancio addirittura positivo, rispetto all’impatto che ha questa operazione nel mercato di oggi.

Altro fattore da non dimenticare nell’ambito di un cambio casa è la zona: a volte il cambio-casa non è dovuto alla necessità di cambiare tipologia di immobile, ma dovuto alla necessità di spostarsi. In questo caso bisogna fare attenzione al tipo di zona in cui si andrà a comprare l’immobile, poiché a volte anche pochi chilometri posso fare una grande differenza dal punto di vista economico. Se si possiede un’immobile su una zona poco servita o scomoda al centro ovviamente questo influirà negativamente sul valore di mercato, e se si deve acquistare su una zona centrale e ben servita, quindi certamente più cara, lo scambio non potrà essere che svantaggioso economicamente e si rischia di essere costretti a dover acquistare un’immobile più vecchio e più piccolo pur pagandolo di più. E’ importante sapere, da questo punto di vista, che esistono delle zone “strategiche”, che magari distano pochissimo dalle zone “carissime” ma restano comunque servite molto bene e permettono di raggiungere uno più centri cittadini in un paio di minuti, mantenendo dei valori di marcato molto più bassi. Acquistando in queste zone ad esempio non si rischia di dover rinunciare ad una casa più grande o non si è costretti ad acquistarne una più vecchia e si riesce a ottenere quindi un bilancio positivo, o perlomeno paritario, rispetto all’impatto che crea questo tipo di operazione nel mercato.

Ovviamente qui abbiamo analizzato solo alcuni aspetti, anche se molto ricorrenti. Ogni cambio-casa va analizzato sempre molto attentamente, perché i fattori che possono cambiare sono tantissimi. Anche per questo è importante farsi seguire in un’operazione di questo tipo da un professionista del settore, e non affidarsi al caso.

 

Gianmaria Malvestio

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