Perchè conviene rivolgersi ad un agenzia immobiliare?

Chiunque stia anche solo pensando di comprare, vendere o cambiare casa si sarà sicuramente già posto una di queste domande:

Mi conviene rivolgermi ad un’agenzia immobiliare?

Non mi converrà venderla (o cercarla) da solo così risparmio sulla provvigione?

É proprio necessario far stimare la casa da un professionista? Non basta guardare sugli annunci immobiliari a che prezzi mettono una casa simile alla mia?

Non posso proporla in vendita da solo visto che ci sono portali immobiliari sui quali posso inserire l’annuncio di casa addirittura in modo gratuito?

Avrò davvero bisogno dell’assistenza dell’agenzia? Non è il notaio che sia arrangia a far tutto?

Che queste domande possano frullare per la testa, a chi non è del settore, è comprensibile. Proprio perché non si è del settore non si riesce a comprendere a priori quale sia la reale importanza dell’agenzia, pensando addirittura che non affidarsi ad un’agenzia possa farci risparmiare!!!

Ma andiamo con ordine, la provvigione dell’agenzia: solitamente si aggira intorno al 3% e il più delle volte è vista come un’ulteriore “tassa” sull’acquisto di un’immobile o un’ulteriore riduzione del prezzo sulla vendita… Nulla di più sbagliato!!!

Proviamo prima a metterci nei panni di un venditore.

Provo a vendere la mia casa ad un determinato prezzo (es. 150.000 €) privatamente: preparo l’annuncio, metto un cartello fuori, spargo la voce in giro, ed aspetto che qualcuno interessato mi chiami. Passano diversi mesi e non mi chiama nessuno, capisco di aver sbagliato la valutazione e abbasso il prezzo a 135.000 €. Ma le prime visite arrivano con il contagocce (ho rovinato il mercato dell’immobile, poiché non essendo entrato nel mercato al prezzo giusto, ho già perso il 70% dei potenziali acquirenti iniziali) e nel frattempo passano altri lunghi mesi. Dopo oltre un’anno e mezzo arriva un’offerta che reputo indecente, 110.000 €, non volevo accettarla ma è già troppo tempo che aspetto e se l’acquirente si tira indietro rischio di dover attendere magari un’altro anno e mezzo per poter realizzare i miei progetti, quindi la accetto. L’acquirente deve fare il mutuo e quando viene il perito della banca scopro che vi è una difformità catastale e che se non viene sanata, non sarà concesso il mutuo. L’acquirente a questo punto decide di non acquistarla più, perchè le cose vanno per le lunghe e nel frattempo ha trovato un’altro immobile , anche perché, nell’accordo che ho redatto, non ho avuto l’accortezza di inserire alcuna garanzia a tutela del contratto. Quindi in oltre un anno e mezzo di tempo non solo non ho venduto l’immobile, ma se fosse successo, sarei stato disposto a cederlo a 110.000 €, ben 40.000 € in meno di ciò che pensavo inizialmente.

Proviamo ora a rimetterci nei panni dello stesso venditore che si rivolge ad un’affidabile agenzia immobiliare.

L’agente dopo aver ricevuto la documentazione ed aver visionato l’immobile, mi comunica che il valore di mercato è di 130.000 €, e che c’è una difformità catastale. Io non sono d’accordo e credo l’immobile valga di più, decido di proporlo almeno a 135.000 €, e così a questo prezzo viene messo dall’agenzia. Quindi l’agenzia prepara l’annuncio, lo inserisce su tutti i portali (gli annunci delle agenzie arrivano sempre prima dei privati), sul suo sito internet, sulla sua vetrina, sui corrieri immobiliari, lo sponsorizza sui suoi social network, mette fuori un cartello, incrocia tutte le richieste con la sua banca dati, collabora con altre agenzie e da subito cominciano ad arrivare visite. Dopo pochi mesi arriva la prima offerta: 130.000 €. Decido di accettarla, e pago 3.900 € di provvigione all’agenzia, l’acquirente non ha problemi con l’accettazione in quanto è stato sanata la difformità ed erano state messe garanzie a tutela del contratto e l’affare è concluso. Quindi mi restano, al netto delle spese, 126.000 €, e ho venduto in pochi mesi.

Riassumendo: da un lato sarei stato disposto a vendere a 110.000 €, e non sono nemmeno riuscito a vendere dopo più di un anno e mezzo; dall’altro ho venduto in poco tempo, e nonostante le spese d’agenzia, ho percepito ben 16.000 € in più!

Lo stesso esempio al contrario può essere fatto dal punto di vista un compratore che acquista un’immobile, spendendo 20 o 30.000 € in più del suo valore di mercato, addirittura con situazioni abusive delle quali non era stato informato.

E non si tratta di casi-limite, anzi situazioni del genere accadono molto più spesso di quanto si possa immaginare.

In questi esempi si spiega l’importanza del ruolo dell’agenzia anche per quanto concerne una stima immobiliare: gli annunci che si vedono in internet molto spesso non corrispondono ai valori di mercato reali, in una stima ci sono da considerare tantissimi fattori (che non possono semplificarsi in metri quadri, luogo e anno di costruzione) ed è necessario avere il polso del mercato attuale e di zona: un’errore di valutazione iniziale può compromettere seriamente la vendita. Si spiega anche quanto può essere importante farsi consigliare le soluzioni migliori da un professionista sia in ambito contrattuale che tecnico.

Ricordiamoci che un’agente immobiliare non è un venditore, ma un mediatore: il suo compito è tutelare entrambe le parti in una trattativa: sia dal punto di vista economico, oltre che tecnico e contrattuale nell’ambito della sua attività.

 

Gianmaria Malvestio

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